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Aumento de 23% na inflação do aluguel pede negociação

Famílias que vivem em imóveis alugados, cujos contratos são reajustados anualmente  pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), devem ficar atentas. O motivo: o indicador  fechou o ano passado com alta de 23,14% – o maior em 18 anos. Na prática, isto significa que um aluguel de um apartamento, por exemplo, no valor de R$ 2 mil, com aniversário em janeiro,  passaria para  R$ 2.462,80. A boa notícia é que a situação econômica  do país favorece a negociação e aplicação de um índice de correção bem menor. 

Por com desse expressivo aumento, a solução para os locatários tem sido buscar negociações com o proprietário do apartamento. Aplicar a correção tem se tornado inviável e as imobiliárias inclusive desaconselham, para não perder o inquilino. Até o Itamaraty vai atrasar as contas este ano. Segundo o jornal O Globo, o Ministério das Relações Exteriores só vai pagar os aluguéis das embaixadas, contas de luz e água daqui a três meses. “Assumir uma diferença anual de 20%, sendo que o salário da gente não sobe nem 3%, 4% ao ano não tem cabimento. O proprietário vai ser obrigado a rever o valor, porque esse aumento de 20% fica insuportável”, diz o engenheiro Wilson Godoy, 56 anos.  

Ele se encontra em ambas as situações: a de locador e a de locatário. O reajuste para a residência onde mora, em Buraquinho, virá agora em fevereiro, mas ele já planeja negociar para que não seja aplicada a totalidade do reajuste. “Esse aumento extrapolou todas as expectativas. É preferível ter um custo de mudança do que manter um ano com 20% a mais, sendo que tem muito imóvel disponível para alugar. Mas acredito que será possível negociar um valor de reajuste aceitável, o proprietário foi muito solícito”, conta Godoy. Ele também pretende negociar com seu inquilino, do Alphaville, em junho, quando o contrato completa um ano: “É melhor negociar porque cada mês com o imóvel fechado representa quase 10% do aluguel do ano”.  

O diretor de patrimônio do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), José Alberto Oliveira, explica que a maioria dos proprietários não está aplicando o índice, e sim negociando caso a caso. A depender do cliente, a adequação é concedida. “A negociação é o mot principal, a maioria não está aplicando quando o índice do contrato é o IGP-M. Estão sendo feitos acordos e não o reajuste total, para não deixar a casa vazia. Mas tudo é feito pontualmente, analisamos caso a caso: se é um bom inquilino, se paga o aluguel em dia, cuida do imóvel e se o imóvel está de acordo com o valor do mercado hoje… Levamos tudo isso em conta”, esclarece José Alberto.  

Ele também é corretor e proprietário da maior imobiliária da Bahia, a José Alberto Imóveis, que trabalha em rede com outras sete empresas. Ao todo, são mais de 1000 imóveis disponíveis para locação – entre apartamentos residenciais, comerciais, lojas, galpões e casas. Segundo Alberto, apesar do alto reajuste, a procura por imóveis aumentou em torno de 20% no mercado durante a pandemia.  “Mesmo com IGP-M alto, o mercado melhorou, no mínimo, 20%. Aqui na nossa empresa estamos superando nossas metas. Hoje a gente está alugando dois imóveis por dia, contando com domingo”, conta o corretor.  

A explicação é que, apesar do índice ser calculado todos os meses, a correção só é feita quando se completa um ano de contrato. Ou seja, novos inquilinos só pagarão os novos preços de aluguel após 12 meses. Na análise do diretor, O IGP-M é um dos índices “mais justos”, por reunir uma série de outros setores. “A gente usa o IGP-M porque não é o índice de um setor, ele é calculado por três outros setores. O IPA, Índice de Preço de Atacado, que entra 60%, o IPC, Índice de Preço do Consumidor, que entra 30%, e 10% do INCC, Índice Nacional do Custo da Construção Civil. São vários itens diferentes, por isso que ele é mais justo, não depende só de um setor”, considera Oliveira. 

Já para o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes, representante das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis e edifícios residenciais e comerciais da Bahia, o aumento foi muito expressivo, acima do esperado pelo mercado. “A alta do IGP-M é atrelada a alguns índices, principalmente ao dólar, que deu uma subida acentuada esse ano. O IGP-M sempre teve um movimento de reajuste dentro do esperado pelo mercado, mas esse ano ele realmente subiu demais. Historicamente, a média era de 5%”, analise Fernandes.  

De acordo com Kelsor, cabe o bom senso do proprietário e inquilino na hora de negociar. “Em alguns casos, ele [IGP-M] vai servir para atualizar o preço de mercado e em outros casos vai ultrapassar o que se está aplicando hoje no valor de oferta. Então cabe o bom senso das partes de negociarem um reajuste menor, principalmente porque a pandemia está complicando a vida de todo mundo”, orienta o presidente do Secovi-BA.  

Na imobiliária dele, a Kelsor Fernandes Imóveis, a procura também aumentou, em torno de 20%, entre setembro de 2020 e janeiro de 2021. O crescimento da busca está para os apartamentos residenciais, especialmente na Pituba e outros bairros da orla, como Piatã e Costa Azul. Já os comerciais não estão com tanta demanda. O corretor acrescenta ainda que os valores dos aluguéis estão há cinco anos abaixo do preço de compra do imóvel.  

Consenso é a alma do negócio 
No caso do funcionário Jorge Oliveira, 35 anos, o boleto de cobrança da imobiliária chegou 22% em janeiro deste ano, sem avisos. Ele está há um ano no apartamento, que fica na Garibaldi, onde mora desde dezembro de 2019 com o marido. Pelo companheiro ser grupo de risco, ele não teria como se mudar durante a pandemia do novo coronavírus, por conta dos riscos de contaminação. Por isso, apelou para a negociação.  

“Quando a imobiliária mandou o boleto já me ligou avisando que era para eu enviar um e-mail para eles, para que fizessem um intermédio com o proprietário. Propus um reajuste de 5%, que seria um pouco acima da inflação. Depois, eles mandaram uma contraposta dizendo que deixaria o reajuste em 15%. Recusei e mandei outro e-mail pedindo para fechar em 10%. No final, fechamos o reajuste em 11% do valor. Não é o ideal, mas foi o possível”, narra Oliveira. A justificativa foi a de ser bom pagador: “Usei como argumento meu bom histórico de pagamento, nunca atrasei nenhum mês, e também o fato de não ter pedido redução do valor como muitas pessoas fizeram no primeiro momento da pandemia”.  

O funcionário público ainda diz que ameaçou sair do apartamento. “Eu não teria como me mudar por conta da pandemia pois meu marido é grupo de risco e seria muito complicado nos mudar nesse momento. Contudo, na hora de negociar, falei que mudaria se não reduzisse o valor que eles propuseram. Falei para assustar, mas infelizmente se não tivesse solução, teríamos que pagar mais até a pandemia atenuar e arrumarmos outro lugar com o preço compatível”, explica Jorge.   

Aumento da inadimplência e metro quadrado mais barato 
De acordo com um estudo feito pela Apsa, corretora de imóveis com sede no Rio de Janeiro, mas que vende e aluga imóveis também em Salvador, Fortaleza, Maceió e Recife, o número de inadimplentes aumentou drasticamente em 2020. Entre abril e junho do ano passado, o aumento da inadimplência foi de 33% na capital baiana, acima da média histórica, de 7%. A pesquisa considerou os 800 imóveis que estão sob sua administração em Salvador. “A inadimplência refletiu bastante a crise financeira em função da pandemia. Entre abril e junho, houve uma alta de 33%, mas que começou a se diluir em setembro, porque foi um período de muita negociação, que é a orientação da imobiliária para que o imóvel não ficasse vazio”, conta consultor de locações da APSA em Salvador, Paulo José Leal. A taxa está agora entre 15 e 17%, segundo ele.  

Na imobiliária, pelo menos 80% dos inquilinos pediram renegociação do reajuste e 95% deles se mantiveram nos imóveis. “Muitos pediram que fosse feito o reajuste do salário, ou então que mudasse para o IPCA [Índice de Preços ao Consumidor Amplo]. A solução foi manter o IGP-M, mas chegou a um acordo de entre 8 e 10% de aumento”, revela Leal.  

Além disso, ele afirma que a procura por imóveis na imobiliária reduziu bastante. Se antes alugava, em média, 18 imóveis por mês, passou a alugar quatro. Em dezembro, quando o mercado já estava mais estabilizado, 15 apartamentos foram locados. No geral, o metro quadrado caiu 12 a 15%, se comparado 2019 com 2020 e considerando os bairros com maior oferta de apartamentos, como Pituba, Itaigara e Armação.  

Como negociar o reajuste 
A advogada Lizandra Colossi, do escritório Colossi Oliveira Advogados Associados, especialista em contratos, direito imobiliário e de família, esclarece que a negociação é a melhor opção tanto para o inquilino como para o locador. Afinal, ambos querem que o locatário fique no apartamento. “Normalmente, se coloca como índice de correção o IGPM, mas, na vida real, estamos em uma situação de pandemia, onde as pessoas estão descapitalizadas e sofreram perdas financeiras. E o locador precisa receber e o locatário quer alugar, os dois tem interesses convergentes, então nada melhor do que chegarem a um meio termo”, orienta Lizandra. 

Ela defende o consenso extrajudicial para que as partes não cheguem a levar o caso à Justiça, onde uma ação de despejo pode durar no mínimo um ano. Além disso, a decisão cabe ao juiz, sem negociação. “Na Justiça não tem negociação, é sentença. Quando você vai à juízo, você entrega a decisão do caso a um terceiro, que é o juiz, não tem negociação. E é possível que haja juiz, porque direito não é matemática, que entenda que, por conta da pandemia, pode sim flexibilizar o reajuste”, alerta a advogada.  

Colossi ainda ressalta que buscar um acordo fora da Justiça, além de fugir da morosidade judicial, é priorizar o interesse de ambas as partes do contrato. “As técnicas de negociação são com base nos interesses das partes, buscando pontos de convergência. É possível também fazer uma mediação e harmonizar várias outras coisas. Esses instrumentos buscam os reais interesses das pessoas e o direto exige esse olhar mais inclusive, específico e humanizado”, argumenta. 

Porém, se não houver acordo, a validade é o que está escrito no contrato, portanto, o caso pode ser levado à Justiça. Por outro lado, se ambos chegarem a um ponto em comum, nem outro contrato precisa ser feito, somente um termo aditivo. Dentre as soluções, a especialista cita a redução do tempo no imóvel e reajuste progressivo da taxa ao longo dos meses. “Tudo pode acontecer na negociação, desde que as partes concordem. As opções são geradas conforme a flexibilidade das pessoas”, conclui.  

Variação histórica do IGP-M (Fonte: Fundação Getúlio Vargas) 

2020: 23,13% 

2019: 7,31% 

2018: 7,55% 

2017: -0,53% 

2016: 7,19% 

2015: 10,54% 

2014: 3,67% 

2013: 5,52% 

2012: 7,81% 

2011: 5,09% 

2010: 11,32% 

2009: -1,71% 

2008: 9,81% 

2007: 7,75% 

2006: 3,83% 

2005: 1,21% 

2004: 12,42% 

*Sob orientação da subchefe de reportagem Monique Lôbo